本文摘要：若要评判别墅类住宅的奢华程度，应当考虑到其室外环境，比如大自然山水每户占地面积等方面的资源占据情况…我们近期设计的几个别墅项目，容积率皆在.~.之间，这早已是相似townhouse社区的建筑密度了…在其所拥有的大自然山水资源方面，也的确在上海北京这样的大城市确实的顶级…因为卖别墅的人并不是因为补房子寄居才卖别墅，卖别墅的主要目的就是为了提升自己的生活质量与品位，尤其是执着更佳的室外居于何为确实意义上的顶级豪宅何为确实意义上的顶级豪宅 顶级豪宅的概念与分类（别墅与公寓都有可能

若要评判别墅类住宅的奢华程度，应当考虑到其室外环境，比如大自然山水每户占地面积等方面的资源占据情况…我们近期设计的几个别墅项目，容积率皆在.~.之间，这早已是相似townhouse社区的建筑密度了…在其所拥有的大自然山水资源方面，也的确在上海北京这样的大城市确实的顶级…因为卖别墅的人并不是因为补房子寄居才卖别墅，卖别墅的主要目的就是为了提升自己的生活质量与品位，尤其是执着更佳的室外居于何为确实意义上的顶级豪宅何为确实意义上的顶级豪宅　　顶级豪宅的概念与分类（别墅与公寓都有可能沦为顶级豪宅）　　所谓豪宅应当是指比高档住宅在质量、档次、规模、售价等方面都更高的住宅。其奢华程度主要展现出在其对资源的占据等方面。而有所不同类型的住宅所占据的资源类型有可能几乎有所不同，所谓豪宅就意味着是一个统一称呼而已。　　住宅从大的类型来分，有独立国家住宅（即一般来说所说的别墅类住宅）和子集式住宅（即公寓式住宅）。

若要评判别墅类住宅的奢华程度，应当考虑到其室外环境，比如大自然山水、每户占地面积等方面的资源占据情况。而对公寓型豪宅主要看其每户的室内建筑面积及翻新标准。这两类住宅的评判标准几乎有所不同，所以对豪宅的体育节目应当分两类：独立型豪宅（别墅豪宅）及子集型豪宅（公寓豪宅）。

　　中国大陆别墅豪宅的代表要数上海紫圆1号别墅。其身价超过1.3亿人民币，占地面积18亩，建筑面积1500平方米，使用了从钢结构到雾化玻璃等多种先进设备的技术与设备。在其所拥有的大自然山水资源方面，也的确在上海、北京这样的大城市确实的顶级。而新一代公寓豪宅的代表，则要数无锡财富中心，一梯一户的百米高层，每户有超大空中花园，电梯由室外花园入户，钢结构体系及大跨度空间，使户型全部灵活性布置，大堂等公共服务设施按星级酒店奢华标准翻新。

这两类住宅虽然建筑形式和所拥有的资源各不相同，但在其设施的配备、资源的档次、每户的规模和市场售价等方面，皆需要超过豪宅的标准。　　别墅不相等豪宅（别墅产品分化）　　中国人的别墅概念只不过跟国外有相当大的有所不同。

国内一般来说把一户一栋的独立国家住宅称作别墅，每栋售价一般数百万，一般来说卖给中国的富豪阶层，而这样的独立国家住宅在国外叫作house，是卖给普通阶层的。到过国外的人都有可能有这样的经验，除了市中心有少量的高层和多层住宅以外，在城市的边缘或远郊都有数平方公里范围的这样的house社区。在美国称作singlefamilyhouse，在英国称作detachedhouse。

这样的house是卖给普通或者中高档收益阶层的，其标准不低，每户面积也不一定相当大，整体的建筑密度高。在国外作为第二居所，称作villa或者luxuryhouse的顶级豪宅，或者庄园类的豪宅才是确实卖该富豪阶层的。　　别墅一词在国内的房地产市场上指代不研，而且跟国外所指的house或villa有相当大的有所不同。

国内的别墅一词所覆盖面积的范围十分普遍，它不但还包括了每户独栋的独立国家住宅，发展商也常把双拼别墅（semi-detachedhouse）、叠拼别墅、联排别墅和独联体别墅甚至有些复式住宅征称作别墅产品。而除了独立国家别墅（detachedhouse）和双拼别墅（semi-detachedhouse），其它产品可以称为townhouse，但与独立国家别墅的概念绝然有所不同。

别墅这个词在中国早已被用于指代从顶级豪宅到普通的独立国家住宅，和一些密度较为低的非独立国家住宅。　　国内别墅产品近年来有非常明显的分化趋势。既有象上海紫园那样每户面积奢侈，占地面积庄园简化的顶级豪宅；也有向高密度发展的经济型别墅。以北京为事例，笔者近年来认识了很多打算研发别墅产品的发展商，其别墅项目的密度不但没上升反而有所提高。

我们近期设计的几个别墅项目，容积率皆在0.4~0.5之间，这早已是相似townhouse社区的建筑密度了。这样一大批建筑面积稍小，占地面积稍小、居住于密度偏高，缺少私密性的别墅产品，实质上标志了中国别墅朝向经济型发展的趋势。这一类经济型别墅从资源占据情况来看，基本上不具备大自然山水的条件，但多不具备了大区位市场认可度低和交通便捷等特点，也就是说可以作为第一居所。这样的别墅早已不是传统顶级住宅产品的概念，当然也不有可能是豪宅。

它们是射击普通市民阶层或者中高档收益人群的经济型别墅类住宅。更加精确地说道应当叫作普通独立国家住宅，跟国外的singlefamilyhouse产品更为相似。　　除此之外，还有大量其它在名称上冠上别墅，但又不是传统独户独立国家住宅的产品，我们叫作类别墅。

类别墅产品目前主要有三种类型：第一种每户虽然独立国家，但是两栋之间侧墙间距十分相似，只有3米左右。没两侧花园，只有前后花园的所谓独联体别墅，例如长沙的山水芙蓉半山美墅中的独联体。

第二种是层数减少进深增大的改进型townhouse别墅，以卡尔生活馆为事例，它早已不是第一代的三层townhouse，前后花园。而是进深仅次于做了14.4米，面阔大于做了8米。

有t字型的平面，构成三个花园。也有十字型的平面，构成四个花园。

层数也从三层减少到了二层。这一类的townhouse住宅，实质上是大幅向独立国家别墅的品质投向。第三种是另一类的townhouse住宅，精确一点说道应当是复式住宅即所谓的叠拼别墅、变换别墅或者是空中别墅。这一类产品在住宅类型上更加附近普通的复式住宅，但因为拥有南侧或者北侧的部分花园，或者有以阳台、阳台形式居多的空中花园，所以在名称上仍冠上别墅。

综合以上分析，中国的别墅产品实质上早已分化沦为豪宅别墅、普通别墅、经济别墅和类别墅等多种产品。如果把消费群体的结构比作金字塔，负担得起豪宅别墅的只是塔尖上极少数超级富豪，而负担得起普通别墅及经济别墅的却大有人在，集中于金字塔的第二层面。

所以发展商都偏向于规避风险，改向大规模研发经济别墅。市场上豪宅项目少之又少。确实意义上的豪宅别墅完全没。

　　对豪宅市场需求虽然较少，但是他们代表了现实生活中的一个阶层，作为住宅产品的最高档类型，中国必须有自己的豪宅，尤其是那种为符合客户特殊要求而量身定做的，艺术类别墅豪宅。　　没山水何以称之为别墅（山水与自然资源）　　当我们评价一座别墅或者别墅类豪宅的环境和质量时，应当从三个方面展开分析。首先是项目周边大环境，其次是社区内部环境，第三是别墅自身院落和内部空间小环境。

　　评价一个别墅项目周边的整体环境，主要看四个方面。第一是所处区段否环境优良的、有贬值潜力的、或市场认可度较为低的区位。

有人说道对于一个房地产项目，第一是地段，第二是地段，第三还是地段。就是指一个项目的区域方位是要求其品质与前途尤为关键的因素。

第二个方面是所指其交通环境。在以汽车为主要交通工具的时代，无论距离城市有多近，只要有高速相连，交通便利，交通环境的承托就是做到的。尤其是对于别墅类项目，业主都是以私家车为主要交通方式，所以交通便捷是很最重要的一个条件。

如果交通条件过于便捷，无论其与市中心有多将近，它的价值也要受到影响。第三个方面就是大自然山水环境。

因为卖别墅的人并不是因为补房子寄居才卖别墅，卖别墅的主要目的就是为了提升自己的生活质量与品位，尤其是执着更佳的室外居住于环境，所以对大自然山水、大自然的植被绿化看的十分轻。对一个城市周边的别墅项目而言，是不是大自然山水环境，其质量和价格将不会有天壤之别。国外豪宅所跋扈的最重要资源乃是自然环境。

　　第四个方面就是周边是不是其他可以因借的资源。比如说名校资源，著名景点等。

如果有其他旅游名胜或生活便捷设施，都会使别墅项目贬值。国外许多豪宅都是因其地处跑马、赛车名地，享有文化资源而拥有高昂身价。　　对别墅类豪宅来讲，尤为匮乏的就是大自然山水环境，确实不具备大自然山水环境的项目很少。做区域优良、交通便捷和有其它因借资源相对来说还是较为更容易的。

所以很多别墅项目在不具备大自然山水环境的情况下人工营造，凿人工湖泊或者修建高尔夫球场，企图填补大自然山水方面的严重不足。没山水的别墅项目与城中高档住宅比起，意味着是密度减少而已。密度减少毫无疑问对居住于质量是一种提升，但因为无法拥有确实的优质自然环境，也不能降档沦为经济型别墅。

若票选豪宅项目，没大自然山水的别墅类项目，在环境资源优势方面无法选入。如果一个项目不具备这样的大自然山水资源，可以说道在大环境方面早已不战而胜。

　　高密度较低偷窥的别墅与豪宅无缘（密度与社区景观质量）　　对于一个别墅社区内部环境质量评判，也就是这个别墅项目自身内部土地资源的利用情况，主要看建筑密度、私密性和规划形态三个方面。　　第一代别墅基本上都是高密度型的。这样的别墅区在全国各地很少见。

成片研发，一栋挨着一栋，整体外观效果和农民放了财自己垫的小洋楼也没什么过于大的区别。密度多在每户占地面积1亩左右，这样的高密度较低偷窥的别墅无论每户面积有多大，每户翻新标准有多么奢华，从整体环境质量上来讲都是与豪宅无缘的。购房者从市区搬到到城外别墅，最主要的原因就是执着低密度。

第二个方面是私密性。别墅业主相对来说生活富裕，事业成功，渴求在个人家庭生活方面有一定的私密性。

所以对于建筑之间距、对建筑之密度的拒绝，尤其是维护住户私密性方面拒绝十分的高。上一代那种窗户对窗户、两栋楼之间的间距在10米以下的别墅，很似乎无法符合新一代别墅或豪宅的私密性拒绝。目前市场上正在规划设计的一批别墅，有可能是正处于土地成本的压力，或者是减少销售风险考虑到，多数依然是每户0.8~1亩地。

依然是高密度较低私密性的产品。这一批别墅可以作为普通独立国家住宅或者是经济型别墅和类别墅来销售，但无论如何约将近豪宅的标准。

出售豪宅的名流富贾对于偷窥的脆弱程度难道远不如对豪宅舒适度的拒绝。　　影响别墅社区环境质量的第三个方面就是别墅社区的规划形态。

以笔者所做到设计的经验，对于一个别墅，价值最低，销售最差的往往是那些产于于道路尽端的别墅，独立国家占有小岛的别墅，或者几户分享一座小岛或半岛的别墅，以及四到五户城外制备小组团的别墅。销售可玩性仅次于的则是沿公共道路、环行道路线型布置，又称的行列式布置，规划形态上缺乏私密性和归属感的别墅。北京的一栋洋房乃是通过规划形态的大自然非常丰富使项目整体贬值的实例。　　规划形态中也包括景观设计的因素。

景观园林是富豪住宅的特权，从前的江南园林都是豪宅的一部分。只有豪宅类等高档住宅才有条件修建不具规模、高档次的园林景观。而社区景观的建设是提高整个项目价值的必要有效地手段。

　　户外生活是豪宅的最重要生活方式（室外景观与建筑设计统合）　　不但是豪宅，即便对于普通别墅来讲，户外的生活，还包括在别墅自家花园内的活动和在整个小区内的户外活动，都是别墅业主生活的最重要部分。卖别墅的人并不是因为在城里买房子寄居，而是要享用另外一种生活方式。

这种生活方式的主要特点就是更加身体健康、更加相似大自然，有更加多的户外活动场地和机会。户外生活可由近及远分成三个方面，首先是在自家花园内的活动，其次是在别墅社区内的活动，第三有可能是在社区附近的大自然山水环境中甚至是田园中的活动。　　第一个方面，别墅的庭院是别墅生活中的一半。作为别墅认同要有自家的花园。

有的别墅项目没院墙围合的自家花园，但是多数别墅项目，或大或小都有私家花园。每户的花园之间有矮墙或篱笆相距。无论有墙没有墙，这个院落被视作业主私人物产的一部分。业主对其投放、修筑、水土保持都将钟爱深得。

其对业主生活的价值远不如别墅的起居室与卧室。提及别墅生活，人们首先想起的就是在院落内或阳台、平台上赏花、听得雨、喝咖啡，阳光里与家人玩耍等等。　　做到园丁等栽种活动也沦为别墅业主生活的最重要部分。

忍受着众多压力的现代人，对相似大自然的生活具有一种渴求。这种渴求在经过sars之后，变为了一种更加隐晦更加广泛的执着。国人对于一亩三分地的执着可以说道与生俱来。上一代别墅每户几十甚至十几平方米的院落，特别是在无法获取一个原始院落的情况下，变得捉襟见肘。

不有可能构建业主多方面室外活动的必须，更加无法栽种较为成规模的园林绿化。如果是townhouse类别墅或经济型别墅，或许可以只得拒绝接受较为小的私家院落，但是对于豪宅类别墅来讲，没充足的院落空间，是约将近豪宅生活标准的。　　第二个方面是别墅社区内的公共绿化环境。凡是寄居过别墅的人都告诉在别墅社区内散步观看也是众多体验。

人们散步、健美、遛狗都必须有一定的充足广阔、充足长度的休闲娱乐散步路线。也必须在景观较好的方位获取充足面积的，公共游憩空间。

所以别墅社区并不是由一栋别墅区分的纯私家用地的子集，更加应当是一个整体的社区的概念。应当有充足的公共活动与公共景观用地，而这些公共的景观用地和绿化用地，标志着社区整体环境质量的档次。

市场上较为顺利的别墅项目都是因为在公共景观方面有充足的考虑到。反之，没充足公共景观绿地的项目，则无法给人留给高档的印象。　　总之，卖别墅的业主并不是非常简单看上住宅内部的户性功能与面积，有非常的市场需求与留意放到建筑之外的私家环境部分和公共环境部分。

　　按照一般来说的作法，建筑设计与景观设计分离的话，更容易构成很多设计层面的空白，很难构成建筑与景观一体的室外空间效果。别墅豪宅的庭院景观更加应当同建筑设计实时，而且要超过翻新的深度。对于普通别墅以及经济型别墅的设计也不应尽量地构建建筑与景观同单位设计，以此打造出细节优势。　　卖豪宅的人不补房子寄居（空间设计的新体验）　　卖别墅的人都不补房子寄居。

没有人因为自家的房子太小了，所以卖一栋别墅来住。卖别墅的人多是第二次置业甚至多次置业，而别墅多用来作为第二居所。

所以，卖别墅的目的都是为了提升生活质量、尝试一种新的生活方式。因而必须全新的、高质量的户型和空间设计。

也就是说，别墅的业主不仅必须一座独门独户的住宅，而是必须一个适应环境新生活方式的，具备新的空间概念、空间体验的高级独立国家住宅，别墅的空间设计方面必需有独到之处。　　以往的别墅设计主要是罪了两方面的错误。第一种，在空间面积的分配方面过分节俭；第二种，在面积方面过分求大。

　　第一中情况的别墅设计，往往是因为非常简单地执着平面户型合理。所谓户型合理，是住宅设计尤其是普通住宅设计中的一个核心原则。主要是指尽可能提升主要功能房间的使用率，尽量减少交通面积的比例，提升得房率，减少公摊面积。明确说道就是如何尽可能增大楼梯间和走廊的面积，如何尽量地延长走廊等交通空间长度，使从建筑入口最便利地抵达每一个房间。

既然别墅早已不是一种符合人基本居住于必须的物业，它所执着的是新的功能和更为舒适度的生活，所以在别墅和豪宅的设计中，应当把注意力放到如何研发新的功能空间，建构新的空间感觉方面，而不是一味执着面积的节省。　　第二种情况，上一代别墅或者说豪宅中，少有面积1000平方米以上的巨型别墅，但其特点是除了面积过奢华以外，在功能布局方面和在空间的创新方面并没什么突破。这样就造成了客厅无穷大，卧室无穷大，而作为整个别墅的格局还意味着是一个城里普通的四室两厅、五室两厅住宅的非常简单缩放。

所以说道别墅类豪宅的豪与檀应当反映在建筑空间设计的精妙和新的功能空间研发方面。非常简单的大或者小，奢或简都无法符合新一代别墅的功能必须。

　　别墅豪宅若要通过设计贬值，首先应当在功能研发方面把功能形象化、细化，并做到了解的、对生活方式的研究与探寻。比如，以传统的起居室或客厅为事例，可以融合新的生活方式研发出有家庭活动厅、舞厅、艺术展厅、会客厅、私人雪茄吧以及和酒吧、餐饮、娱乐融合的多种私人会所式的客厅空间。除适当的卧室与起居室之外，豪宅的其它非主要空间才是表明奢华程度的元素，比如特地增大走廊的长度与宽度，制成艺术展廊。

这样的面积分配不是浪费而是电子货币。　　另一方面，建筑也是艺术的一种。

作为建筑艺术品中的上乘作品，别墅豪宅空间的艺术性，空间的表现力，更加应当是建筑师和别墅豪宅开发商的新执着。别墅豪宅的房间，不该再行局限于传统的四壁天花板的六面体模式，也不该符合于非常简单的方门户窗方式。应当在空间的流通方面大胆突破，比如二层挑空、三层挑空，空间的形态方面也应当有所创新，比如制成圆形的厅、临街的厅等，开窗使用落地、全部临街等方式和建构其它的特异形空间。

建构出有普通住宅没条件做的非常丰富空间效果，使豪宅沦为艺术品才是使房产贬值的最佳策略。　　别墅豪宅的社交功能个、公建特征也是它与普通别墅的最重要区别。

顶级豪宅的概念早已从传统别墅的概念中异化出来，有很强的公建特点，更加侧重社交公共空间的效果，不具备独有的个性和艺术表现力。　　豪宅的价格包含要有技术承托（设备与技术的高投放、高质量、低舒适度）　　作为别墅豪宅，无论其售价500万、上千万或者过亿，它的价格应当有一个合理的包含，也就是说它的资源与设备配备要物有所值。除了一座别墅豪宅所拥有的室外大环境资源和每户所闲置的土地资源以外，建筑本身应当有充足强劲的技术质量、建筑材料方面的优势。国内的高档住宅，除极少数象锋尚能那样大规模全方位地使用先进设备住宅技术外，多数的项目并没多少住宅新技术方面的含量。

比如说1万元每平方米的住宅与2万元每平方米的住宅，其价格差异主要反映在所拥有的土地资源方面的差异，还包括土地成本和环境质量。而在结构、设备和其它新技术方面并没显著的差异。　　而出售别墅豪宅的人，都有很强的缴纳能力，并非为节省，也不补房子寄居。

除了对面积规模上的拒绝以外，他们拒绝豪宅物业理应更高的质量，应当有更加先进设备的科技以承托、确保更加舒适度的生活。这就拒绝豪宅在结构体系方面、确保体系方面、门窗五金方面、空调等智能化设备方面有很大的提升。如果没这些技术承托，空言豪宅奢侈，把全部的精力放到高档翻新方面，并不是一个持久有效地的高档化之路。　　公寓豪宅需有舒适度的突破（人造环境是关键）　　地段好、面积充足大、翻新奢华是公寓豪宅不可或缺的条件，但只能靠这些特点来承托其高昂的价格觉得薄弱。

如果不出其内在的舒适度方面有更大的突破，则公寓豪宅将面对别墅类住宅和普通高档公寓的两面夹攻，其市场前景也将不悲观。　　由于公寓豪宅没充足的自然环境资源可利用，因此对其室内外空间及景观环境的精心营造，建构出有更为怡人的居住于环境就变得出现异常最重要。人造环境的顺利与否，是牵涉到公寓豪宅居住于舒适度好坏的关键因素，对人造环境的营造，具体表现在三个层面上，即设计层面、技术层面和心理层面。

　　设计层面还包括建筑外观，户型的外观、别墅简化的户型室内空间、园林景观、横向交通等方面。公寓豪宅在这些方面皆应比普通公寓住宅有较小的突破和创意。

如显要的外观、别墅化户型布局，个性化的室内空间设计，环境面的最大化，私家电梯必要入户，主次入口分离出来，入户室中花园等。由于公寓豪宅没地面庭院，如何建构出有人与自然亲近认识的空间环境，也是提高其品质的重要环节。可以糅合别墅类产品的特色，在不影响主要通风通风的情况下，精妙设计出有具备有所不同功能及景观拒绝的前后空中花园，及为住户谋求了户外活动的机会，同时也沦为绝佳的城市观景平台。

　　技术层面还包括在结构体系、结构体系和机电设备体系方面的创意。由于公寓豪宅的户型集中于和单位面积售价低的特点，环保、节约能源、大自然身体健康的高新技术的使用与别墅类产品和普通公寓住宅产品比起更加具备可操作性，这也是可以体现公寓豪宅含金量和贯彻提升其居住于舒适性的最重要手段。其中很多方面均可糅合高档公建的技术处理方式，甚至有所突破。

如纲结构体系的使用，以建构出有可以灵活性区分的室内空间，同时提升得房率。此外在外墙保温、遮阳美白、采暖加热器、隔音防噪、垃圾处理等方面均可使用一些先进设备成熟期的技术，对提升居住于舒适度来说，效果必要且可以分析。　　心理层面还包括采行一些类似手段使公寓豪宅让人实在物有所值甚至物超所值，奢华看见。

符合住户的心理市场需求和豪宅认同感。在入户方式、形态人组等方面执着独门独户的感觉。

既有空中别墅的内在品质，又有不想公建的豪华气派外观。总之，公寓豪宅只有通过对人造环境的精心营造，贯彻提升其居住于舒适度，才能在与别墅类产品和普通高档住宅楼之间获得差异化的竞争优势，沦为与别墅豪宅分庭抗礼的独有住宅产品。

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